Gemeenten en intercommunale samenwerkingsverbanden zijn geleidelijk verplicht om bouwverklaringen elektronisch te ontvangen sinds de invoering van de digitalisering van het grondrecht. Het certificaat van conformiteit voor woningen, dat lange tijd werd gezien als een administratieve formaliteit onder de anderen, wint aan traceerbaarheid en juridische waarde. Voor eigenaren verandert deze wijziging de manier waarop dit document een rol speelt bij een verkoop, een geschil of een controle.
Bewijskracht van het certificaat van conformiteit bij vastgoedgeschillen
Het certificaat van conformiteit bevestigt de naleving van de bouwvergunning, maar speelt ook een bepalende rol als bewijsstuk. In de notariële praktijk en in geschillen over stedenbouw, is het certificaat een bewijsstuk, niet alleen een formaliteit.
Ook interessant : Praktische tips voor het succesvol kweken van een clematis in pot
Wanneer een koper na de verkoop ontdekt dat de werkzaamheden niet overeenkomen met de goedgekeurde plannen, zijn het de DAACT (verklaring van voltooiing en conformiteit van de werkzaamheden) en de afwezigheid van voorbehouden van de gemeente die de positie van de verkoper bepalen. Zonder deze elementen moet de eigenaar de regulariteit van zijn bouw op andere manieren bewijzen, vaak kostbaarder en tijdrovender.
Door het certificaat van conformiteit voor woningen vanuit dit bewijsperspectief te begrijpen, wordt duidelijk waarom notarissen het steeds systematischer vragen bij transacties, zelfs wanneer de wet dit niet formeel vereist voor oudere gebouwen.
Aanrader : Modeadvies voor de bruidegom: van het kostuum tot de accessoires
Juristen herinneren eraan dat het de goedgekeurde plannen, de verklaarde voltooiing en eventuele voorbehouden van de gemeente zijn die een verkoopdossier echt beveiligen. Een afwezig certificaat verzwakt de positie van de verkoper in geval van betwisting.
DAACT en gemeentelijke controle: wat de gemeente echt controleert
De verwarring tussen DAACT en certificaat van conformiteit blijft bestaan bij veel eigenaren. De DAACT is de verklaring die de eigenaar indient bij de gemeente om het einde van de werkzaamheden te melden. Het certificaat van conformiteit daarentegen is het resultaat van de controle die de gemeente uitvoert na ontvangst van deze verklaring.
Na indiening van de DAACT heeft de gemeente een termijn om te controleren of de bouw voldoet aan de bouwvergunning en de geldende stedenbouwkundige regels. Als er binnen deze termijn geen bezwaar wordt gemaakt, wordt de conformiteit als stilzwijgend verkregen beschouwd. Als de gemeente echter een niet-conformiteit constateert, kan zij eisen dat er werkzaamheden worden uitgevoerd om de conformiteit te herstellen of juridische stappen ondernemen.
De controle richt zich op verschillende punten:
- De overeenstemming tussen de plannen die zijn ingediend bij de aanvraag van de bouwvergunning en de werkelijkheid van de voltooide bouw (plaatsing, hoogte, oppervlakten).
- De naleving van de specifieke voorschriften die zijn vastgelegd in de bouwvergunning, zoals gevelmaterialen of het beheer van regenwater.
- De conformiteit met de lokale stedenbouwkundige normen (PLU of gemeentelijke kaart), die kunnen zijn veranderd tussen de afgifte van de vergunning en de voltooiing van de bouw.
Dit laatste punt wordt vaak onderschat. Een wijziging van het lokale bestemmingsplan tijdens de bouw heeft geen invloed op een al verleende vergunning, maar kan de procedures compliceren als de eigenaar later wijzigingen of uitbreidingen aan het gebouw wil aanbrengen.
Administratieve verjaring na tien jaar: een gedeeltelijke bescherming
Voor woningen ouder dan tien jaar is er een wijdverspreide opvatting dat de afwezigheid van een certificaat van conformiteit geen probleem meer vormt dankzij de verjaring. Deze lezing verdient nuancering.
De administratieve verjaring voorkomt inderdaad dat de gemeente juridische stappen onderneemt voor niet-conformiteit na een bepaalde termijn. Na tien jaar kan de gemeente in de meeste gevallen geen sloop van een onregelmatige bouw meer bevelen. De eigenaar is dus niet langer blootgesteld aan strafrechtelijke sancties in verband met de niet-naleving van de vergunning.
Deze bescherming heeft concrete grenzen. Bij een verkoop blijft de afwezigheid van een certificaat van conformiteit een waarschuwingssignaal voor de koper en zijn notaris. Een goed geadviseerde koper kan een prijsverlaging vragen, een aanvullende diagnose eisen, of simpelweg afzien van de aankoop. De praktijk varieert afhankelijk van de notariskantoren, en het niveau van eisen hangt af van de ouderdom van het pand, de geschiedenis van het dossier en het beleid van elk kantoor.
Bovendien, als de eigenaar nieuwe werkzaamheden wil uitvoeren (uitbreiding, verhoging), kan de gemeente eisen dat de bestaande situatie wordt geregulariseerd voordat een nieuwe bouwvergunning wordt verleend. De verjaring beschermt tegen het verleden, niet tegen toekomstige projecten.
Digitalisering van stedenbouwkundige verklaringen: een hefboom voor traceerbaarheid
Sinds de geleidelijke invoering van de telediensten voor stedenbouw, wijzigen gemeenten het concrete beheer van de conformiteit. Eigenaren kunnen hun DAACT nu elektronisch indienen in een groeiend aantal gemeenten.
Deze wijziging heeft verschillende praktische gevolgen. De opvolging van het dossier wordt transparanter: de eigenaar ontvangt een gedateerde ontvangstbevestiging, en de controletermijn door de gemeente begint vanaf een verifieerbare datum. De risico’s van verlies van post of betwisting over de datum van indiening nemen af.
Voor eigenaren die een recent pand kopen, vergemakkelijkt deze digitale traceerbaarheid ook de controle van de geschiedenis van de conformiteit. Een notaris kan gemakkelijker controleren of de DAACT daadwerkelijk is ingediend en dat er geen voorbehouden zijn gemaakt door de gemeente. De digitalisering maakt de afwezigheid van een DAACT zichtbaarder, en dus moeilijker te negeren tijdens een transactie.
De beschikbare gegevens maken het nog niet mogelijk om de precieze impact van deze hervorming op het indientarief van DAACT’s te meten, maar de trend gaat richting een normalisering van de documentatieopvolging in de stedenbouw.
Het certificaat van conformiteit is geen document dat je in een lade stopt na de voltooiing van de bouw. De aanwezigheid of afwezigheid ervan weegt bij de doorverkoop, bepaalt de haalbaarheid van toekomstige werkzaamheden en vormt een bewijsstuk in geval van onenigheid tussen verkoper en koper. Voor een eigenaar blijft het waarborgen van dit certificaat de meest directe manier om de waarde van zijn eigendom op lange termijn te beveiligen.