Sie besichtigen ein Haus aus den 1970er Jahren oder eine alte Wohnung. Die Heizung funktioniert mit Gas, der Heizkessel brummt, die Heizkörper sind warm. Alles scheint normal. Doch zwischen einer funktionierenden Anlage und einer sicheren Anlage kann die Differenz mehrere tausend Euro an Reparaturen nach der Unterschrift kosten. Bevor Sie sich festlegen, ermöglichen einige gezielte Überprüfungen eine Einschätzung dessen, was das offizielle Gutachten nicht immer klar angibt.
Schornsteinreinigung und Wartung des Heizkessels: zwei getrennte Dokumente anfordern
Viele Käufer glauben, dass die jährliche Wartungsbescheinigung des Heizkessels auch den Abgasweg abdeckt. Das ist nicht der Fall. Die Wartung des Heizkessels und die Schornsteinreinigung sind zwei separate Dienstleistungen, die manchmal von unterschiedlichen Fachleuten durchgeführt werden.
Die Schornsteinreinigung betrifft den Schornstein, an den der Heizkessel angeschlossen ist. Die Häufigkeit hängt von der jeweiligen Gesundheitsverordnung ab, die von Gemeinde zu Gemeinde variiert. Fordern Sie vom Verkäufer die beiden Bescheinigungen an: die des Heizungsinstallateurs für die jährliche Wartung und die des Schornsteinfegers für den Schornstein.
Fehlt eine der beiden, haben Sie keine Klarheit über den tatsächlichen Zustand des Abgaswegs. Ein schlecht gewarteter Schornstein kann eine Rückführung von Kohlenmonoxid in die Wohnung verursachen, ein Risiko, das weder die Besichtigung noch das Gasdiagnoseverfahren immer quantifizieren können. Bei den Überprüfungen vor dem Kauf einer mit Gas beheizten Immobilie gehören diese Bescheinigungen zu den ersten Dokumenten, die angefordert werden sollten.
Unregelmäßigkeiten im Gasdiagnosebericht: über die Codes A1, A2 und DGI hinauslesen
Der Gasdiagnosebericht klassifiziert Mängel in drei Stufen. A1 weist auf einen Mangel hin, der ohne Eile behoben werden sollte, A2 auf eine tatsächliche Gefahr, DGI auf eine ernsthafte und unmittelbare Gefahr. Ein DGI führt zur Gasabschaltung durch den Versorger, wenn der Mangel nicht schnell behoben wird.
Eine häufige Falle besteht darin, sich zu beruhigen, weil der Bericht nur A1-Anomalien erwähnt. Mehrere A1-Anomalien, die sich auf verschiedene Punkte beziehen (veraltete Rohrleitungen, unzureichende Belüftung, nicht konforme Anschlüsse), können ein erhebliches Budget für die Normenänderung darstellen, auch wenn keine von ihnen eine sofortige Abschaltung rechtfertigt.
Was die Diagnose nicht beziffert
Der Bericht des Gutachters stellt einen Zustand zu einem bestimmten Zeitpunkt fest. Er liefert weder Kostenvoranschläge noch Schätzungen zur Lebensdauer der Geräte. Sie wissen, dass die Belüftung eines Raumes unzureichend ist, aber nicht, wie viel die Schaffung eines konformen Luftzuflusses in einer Mauer aus Naturstein kosten wird.
Bitten Sie einen unabhängigen Heizungsinstallateur, die Mängel zu priorisieren. Fragen Sie ihn, die dringenden Korrekturen, wünschenswerten Aufwertungen und Arbeiten zu unterscheiden, die überflüssig werden, wenn Sie planen, die Energiequelle zu wechseln.
Eigentumswohnung mit gemeinsamer Gasheizung: zusätzliche Überprüfungen
Wenn der Gasheizkessel gemeinschaftlich für das Gebäude ist, deckt Ihr individuelles Gutachten nur einen Teil der Anlage ab. Der Zustand des Gemeinschaftsheizkessels hängt von den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft ab, nicht vom Verkäufer der Wohnung.
Vor der Unterschrift sollten Sie die folgenden Dokumente einsehen:
- Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, um mögliche Abstimmungen über den Austausch des Heizkessels oder Arbeiten am Verteilernetz zu erkennen
- Das Wartungsheft des Gebäudes, das die durchgeführten Eingriffe an den Gemeinschaftsanlagen vermerkt
- Die voraussichtlichen Beitragsaufrufe, um zu erfahren, ob ein Heizkesselaustausch bereits budgetiert oder nur angesprochen wurde
Ein Gebäude, dessen Gemeinschaftsheizkessel sich dem Ende seiner Lebensdauer nähert, kann einen Austausch beschließen, der eine erhebliche finanzielle Belastung für jeden Eigentümer darstellt. Es ist besser, dies vor dem Kaufangebot zu wissen als zum Zeitpunkt des Beitragsaufrufs.
Gasheizung im Altbau: Austausch möglich, aber nicht garantiert auf Dauer
Vielleicht haben Sie gelesen, dass Gasheizkessel verboten sind. Der Unterschied ist wichtig: Die RE2020 schließt Gas aus Neubauten aus, zwingt jedoch nicht zum Rückbau eines bestehenden Heizkessels. In einer alten Wohnung bleibt der Austausch eines Gasheizkessels durch ein neueres Modell gemäß den zum Zeitpunkt des Projekts geltenden Regeln möglich.
Diese Unterscheidung ändert die finanzielle Analyse Ihres Kaufs. Wenn der Heizkessel noch einige Jahre vor sich hat, haben Sie Zeit, einen Übergang zu einer Wärmepumpe oder einem anderen System zu planen. Wenn er am Ende seiner Lebensdauer ist, bleibt der Austausch durch ein Brennwertgerät eine Option, aber informieren Sie sich über die verfügbaren Förderungen zum Zeitpunkt Ihres Projekts: Diese ändern sich regelmäßig.
Gasdiagnose mit dem DPE abgleichen
Der Energieausweis (DPE) bewertet den Gesamtverbrauch der Wohnung. Ein alter Gasheizkessel mit niedriger Effizienz zieht die Note nach unten. Überprüfen Sie vor dem Kauf, ob die Energieklassifizierung der Immobilie hauptsächlich auf dem Heizsystem oder auf der Isolation des Gebäudes basiert.
Eine Wohnung, die wegen eines veralteten Heizkessels mit E oder F klassifiziert ist, kann durch einen Austausch erheblich aufwerten. Eine schlecht isolierte Wohnung bleibt energieintensiv, selbst mit einem neuen Heizkessel. Der DPE zeigt Ihnen, wo Sie das Budget für Renovierungsarbeiten nach dem Kauf konzentrieren sollten.
Die Dokumente, die vor einem Angebot gesammelt werden sollten
Statt einer langen Liste konzentrieren Sie sich auf die Unterlagen, die Ihr Verständnis der Immobilie wirklich verändern:
- Der Gasdiagnosebericht (Zustand der Inneninstallation von Gas), gültig, wenn sein Datum weniger als drei Jahre alt ist für einen Verkauf
- Die jährliche Wartungsbescheinigung des Heizkessels und das Zertifikat der Schornsteinreinigung
- Die Rechnungen für den Austausch oder die Reparatur von Gasanlagen (Heizkessel, Warmwasserbereiter, Rohrleitungen)
- In einer Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung, die die gemeinschaftliche Heizung erwähnen
Ein Verkäufer, der diese Dokumente ohne Schwierigkeiten bereitstellt, sendet ein positives Signal über die Transparenz der Transaktion. Ein Verkäufer, der zögert oder die Bescheinigungen nicht findet, gibt Ihnen unbeabsichtigt ebenfalls eine nützliche Information.
Der Kauf einer mit Gas beheizten alten Immobilie ist an sich keine schlechte Wahl. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Geschäft liegt oft darin, was man vor der Unterschrift überprüft hat, nicht darin, was man danach entdeckt.
